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            爛尾樓強制停貸8問:購房人能否停貸?銀行、開發商該擔何責?
            2022年07月14日 09:09 來源:和訊網|我要評論 瀏覽字號:【
            [摘要]一邊是掏空“六個錢包”買新房遭爛尾,一邊還要每月背負沉重的還貸壓力,在雙重困境之下,全國多個城市停工或爛尾樓盤的業主選擇停貸。據不完全統計,包括鄭州、武漢、南昌、長沙、太原、景德鎮等城市在內的多達 ...

            一邊是掏空“六個錢包”買新房遭爛尾,一邊還要每月背負沉重的還貸壓力,在雙重困境之下,全國多個城市停工或爛尾樓盤的業主選擇停貸。據不完全統計,包括鄭州、武漢、南昌、長沙、太原、景德鎮等城市在內的多達80個停工或爛尾樓盤的業主決定強制停貸。

            新京報記者邀請北京金訴律師事務所主任王玉臣、河南融業律師事務所王海濤、上海權典律師事務所合伙人律師張柯三位資深律師從法律層面對業主強制停貸的做法做出解讀,并且從法律角度給出業主建議。

            爛尾樓強制停貸8問:購房人能否停貸?銀行、開發商該擔何責?

            據不完全統計,目前已有超80個停工或爛尾的樓盤業主決定強制停貸。

            業主直接“停貸”存風險

            問題1:在樓盤“出險”之后,購房人主張停貸的做法是否有法律依據?

            王玉臣:在法律層面上,確實沒有明文規定出現這些情況后購房人有權直接停貸。在這里有兩個法律關系,一個是銀行和購房人之間的按揭貸款法律關系,屬于借貸;另一個是購房人和開發商之間的商品房買賣關系。爛尾樓盤的出現屬于商品房買賣關系出了問題,與按揭貸款法律關系是相對獨立的,所以不是直接就能賦予購房人可以停貸的權利。這是兩個合同,兩個法律關系。

            所以,這種停貸的做法有著不小的風險。如果沒有得到銀行的回應和同意,同時也沒有得到法院的判決支持,貿然停貸的購房人往往就成了違約方,征信就會受到影響,還可能會被訴到法院,甚至還可能會被法院強制執行。

            問題2:如果銀行違反規定,存有過錯,購房人是否可以不還貸?

            張柯:爛尾是因,停貸是果,如果只以單個合同的相對性論,不符合公平原則。對于購房人而言,已經支付了首付款,但購買的期房停工或者爛尾,一方面超過約定期限沒有收到房子,另一方面還繼續償還貸款,這是不公平的。對于開發商而言,收了購房人的首付款和銀行貸款,卻不能按時交房。對于銀行而言,依約既享有抵押權,又享有債權,但卻違規放貸,疏于監管甚至為開發商“開綠燈”,依法應當承擔監管責任。

            2018年廣東省高級人民法院(簡稱“廣東省高院”)審判的一個案件,具有參考意義。這個案件是招商銀行(600036)股份有限公司惠州分行(簡稱“招行惠州分行”)因與被申請人黃一婷以及一審第三人光耀集團有限公司(簡稱“光耀公司”)金融借款合同糾紛一案。在該案中,銀行沒有將貸款支付到預售款專用賬戶,而是轉到開發商的另一個賬戶,導致資金被挪用,項目爛尾。廣東省高院從公平原則出發,以締約過失責任,維持一審、二審的判決:開發商交房前,購房人可以不還貸,購房人已付的貸款銀行不需要退回。

            問題3:面對樓盤停工甚至爛尾,購房人是否有權單方面停止履行貸款合同義務?

            王海濤:如果購房人起訴要求解除購房合同以及貸款合同,根據情況,法院可能會判決剩余貸款不再由購房人償還;對于已償還部分以及首付部分,應由開發商償還購房人;開發商不再履行對購房人交付房屋的義務。對于后續貸款的償還,如果解除購房合同以及貸款合同,根據情況,法院可能會判決剩余貸款不再由購房人償還,而是由開發商償還銀行。

            可以參考最高人民法院民事判決書(2019)最高法民再245號案例,因出賣人(開發商)未按照約定期限交付房屋,致使案涉《商品房預售合同》解除,《借款合同》《抵押合同》因合同目的無法實現亦被解除,應由出賣人將收取的購房貸款本金及利息返還擔保權人(貸款銀行)和買受人(購房人),而買受人不負有返還義務。

            此類案件涉及商品房買賣合同和商品房擔保貸款合同雙重法律關系,因開發商違約不能交房導致各方合同解除,但卻實際占有使用購房人支付的首付款及銀行的按揭貸款;銀行依據合同約定既享有抵押權,又同時享有對開發商、購房人的債權;購房人未取得房屋,卻既支付了首付款,又需償還按揭貸款。若按合同約定的權利義務關系處理,則在購房人對合同解除無過錯的情況下,仍要求其對剩余貸款承擔還款責任,明顯不合理地加重了其負擔,各方權利義務失衡,有違公平原則。

            問題4:對于遭遇爛尾樓的購房人,如何從法律層面為自己維權?

            王玉臣:首先,盡快核實所購項目的預售房款收取情況、監管情況,是否存在開發商逃避預售資金監管、挪用預售資金的情況,通過信息公開申請等方式對項目的開發建設做全面的調查和了解。

            其次,若核實發現存在挪用預售資金的情況或者其他違法違規行為,應盡快提起相關的查處申請,申請相關部門對這種違法行為進行調查處理。如果通過核實,發現在這個過程中銀行也存在違規操作,還可以視情況提起相關的違法查處申請。

            再次,如果交房已經延期,還可以視情況提起相關的逾期交房違約金的民事訴訟,追究逾期交房違約金。

            第四,很多爛尾樓或者延期交房的項目,存在開發商被強制執行的問題,不乏執行范圍是購房人的房屋。所以平時務必注意查詢開發商的執行情況,如果發現自己購買的房屋被查封或被執行了,要及時提起相關的異議,必要的時候,還要及時提起執行異議的訴求。

            最后,在上述法律手段的基礎上,可以建立和開發商等多方主體談判的平臺,進而推動開發商盡快完工交房。作為購房人,要想更好地保護自己的合法權利,需要靈活、充分運用法律賦予咱們老百姓(603883)的權利,依法依規去做,千萬不要碰紅線,否則得不償失。

            若銀行違規放貸,監管部門可行政處罰

            問題5:如果銀行違規放貸,應承擔什么樣的責任?

            王海濤:如果銀行違規放貸,不構成業主對房屋貸款合同停貸的原因,但是,違規放貸的銀行將會受到監管部門的行政處罰。

            根據《銀行業監督管理法》第48條規定,銀行違反法律、行政法規以及國家有關銀行業監督管理規定的,銀保監局可以對銀行采取罰款、對有關人員采取紀律處分或禁止從事行業工作等措施。同時,很多省市專門出臺監管細則,禁止銀行監管新的預售項目。

            對于違規銀行面臨的風險而言,如果業主要求解除購房合同以及貸款合同,根據情況,法院可能會判決剩余貸款不再由購房人償還,而是由開發商償還銀行,開發商的償債能力及周期是不確定的。

            問題6:目前,購房人與銀行簽訂的房屋貸款合同中,是否有涉及銀行違規放貸等的相關約定?

            王玉臣:一般是沒有的。特別建議購房者,在現在的銀行按揭貸款合同文本中,將違規放貸的情形進行羅列,并且約定如果出現爛尾等情況,后續的違約責任如何厘清。

            張柯:銀行如果在購房人與銀行簽訂的借款合同中,通過格式條款,明顯不合理加重購房人的責任,如約定“借貸關系解除的,借款人應當返還其所欠貸款的本金、利息、罰息及實現債權的費用”等,則可能違反公平原則。

            開發商違法違規挪用監管資金將被處罰

            問題7:開發商挪用監管資金致使樓盤爛尾,開發商應承擔什么責任?

            王玉臣:商品房買賣合同中一般都沒有約定挪用監管資金的違約責任,所以開發商挪用監管資金,一般是應當承擔相應的行政處罰責任。

            根據《城市房地產管理法》第45條規定,商品房預售所得款項,必須用于有關的工程建設。如果銀行監管不力,開發商挪用預售款,都屬于違法行為。針對開發商的違法行為,購房人可以向當地住建部門投訴,住建部門可以對開發商采取列入信用黑名單等行政措施。

            問題8:購房人停貸對開發商有什么影響?

            王海濤:對于開發商而言,可能面臨的后果為購房人主動停貸、解除購房合同、要求退房等。在法律層面,如果解除購房合同以及貸款合同,法院可能會根據情況判決剩余貸款不再由購房人償還,而是由開發商償還銀行。

            業主抱團停貸是否會促使開發商復工這需要分別看待,因為,開發商的交樓說到底是資金問題,從一定程度上來講,有促進開發商交房的作用,具體作用大小,還要看房地產市場狀況以及開發商實際面臨的困難。

            關鍵詞:購房人,開發商,銀行,合同,貸款
            [責任編輯:小飛]
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