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            存量房貸利率將下調?5家銀行回應!專家解讀
            2023年07月17日 09:47 來源:每日經濟新聞|我要評論 瀏覽字號:【
            [摘要]近日,有關央行對存量貸款利率的表述引發廣泛關注。 7月14日,央行貨幣政策司司長鄒瀾在“2023年上半年金融統計數據情況新聞發布會”上稱,“按照市場化、法治化原則,我們支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變 ...

            近日,有關央行對存量貸款利率的表述引發廣泛關注。

            7月14日,央行貨幣政策司司長鄒瀾在“2023年上半年金融統計數據情況新聞發布會”上稱,“按照市場化、法治化原則,我們支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定,或者是新發放貸款置換原來的存量貸款。”

            鄒瀾表示,由于理財收益率、房貸利率等價格關系已經發生了變化,居民使用存款或者減少其他投資提前償還存量貸款的現象大幅增加。此外,他認為,提前還貸現象增加與存量房貸利率處于較高水平相關。

            據第一財經,記者聯系中國銀行、建設銀行、招商銀行、杭州銀行、寧波銀行等多家銀行客戶和信貸經理,他們中的多數回應稱,關于存量房貸降息,“沒有接到相關政策,仍按照原有簽訂合同的利率來執行還貸政策”。

            央行:鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定,或新發放貸款置換存量貸款

            7月14日,在國務院新聞辦舉行的2023年上半年金融統計數據情況新聞發布會上,中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾表示,上半年,房地產市場總體呈現企穩態勢,隨著前期積累的購房需求在一季度較快釋放,疊加季節性因素影響,4月以來,房地產市場逐步進入常態化運行,房地產市場情況在房地產信貸數據上也有所反映。

            鄒瀾表示,房地產開發貸款主要是用于房地產項目的施工建設,通常是在開工時發放,竣工時回收,余額主要取決于同期商品房的在建規模。過去,開發商根據項目銷售進度,用預售資金提前償還開發貸款的情況較為普遍。去年以來,因為非金融負債收緊,開發貸款需求明顯增加,商業銀行開發貸款投放力度加大,今年上半年累計新增4200多億元,同比多增約2000億元,促進了開發商加快項目施工建設,有利于保障項目的交付。

            鄒瀾表示,個人住房貸款發放和同期商品房銷售規模直接相關,還款則是來自于借款人的收入或者其他資產的配置調整。今年上半年,個人住房貸款累計發放3.5萬億元,較去年同期多發放超過5100億元,對住房銷售支持力度明顯加大。但統計數據顯示的個人住房貸款余額總體還略微減少一點,這主要是因為理財收益率、房貸利率等價格關系已經發生了變化,居民使用存款或者減少其他投資提前償還存量貸款的現象大幅增加。這種現象對住房需求并不構成影響,

            它是一個居民資產配置的調整。盡管貸款市場報價利率下行了0.45個百分點,但因為合同約定的加點幅度在合同期限內是固定不變的,前些年發放的存量房貸利率仍然處在相對較高的水平上,這與提前還款大幅增加有比較大的關系。提前還款客觀上對商業銀行的收益也有一定的影響。按照市場化、法治化原則,我們支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定,或者是新發放貸款置換原來的存量貸款。

            多地首套房貸最低利率已降至3.7%

            隨著6月LPR的調整,北京、上海、廣東、蘇州等多地個人住房按揭貸款利率近期已相應調整,其中個別城市首套房貸款利率已降至3.6%。

            證券日報記者分別致電北京、廣東、上海、蘇州等城市多家銀行支行,相關工作人員均表示,隨著5年期以上LPR下調,銀行已將房貸利率相應下調10個基點。

            記者從北京多家國有大行和股份行獲悉,北京地區首套房貸款利率已由4.85%降為4.75%,二套房貸款利率由5.35%變為5.25%。比如,建行北京某支行的個貸經理向記者表示,已接到最新通知,新發放按揭貸款利率按照新LPR定價,目前5年期以上LPR為4.2%,首套房貸款利率為4.2%加55個基點,為4.75%,二套房貸款利率為4.2%加105個基點,為5.25%。

            根據中指研究院監測數據,2023年以來全國已有超過40個城市調整首套房貸利率下限至4%以下,珠海、南寧、柳州、中山等城市首套房貸最低利率已經降至3.7%,肇慶、湛江、云浮、惠州等城市取消了首套房貸利率下限。截止二季度末,70個大中城市中共有39城可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。本次5年期以上LPR下調10個基點,符合條件的城市首套房貸利率有望降至3.6%到3.9%的區間內,繼續突破歷史底部。

            盡管新房貸款利率不斷下降,但此前購房以較高利率負擔房貸的群體卻并未因此受益,因此本次央行關于存量房貸的新表態引發了熱議。

            專家:短期內調整的可能性不大

            21財經報道,“綜合來看,(存量住房貸款利率下調)還有很大的不確定性,短期內調整的可能性不大。”廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,首先,按照市場化、法治化的原則,商業銀行和個人之間的貸款受《合同法》的保護,法律對貸款的利率和貸款期限有明確規定的。其次,商業銀行以盈利為目的,甚至是以利潤最大化為目標,房貸屬于優質資產,如果降低存量房貸利率,會沖擊銀行的資產收益率。同時,目前對大型國有銀行的考核中,對利潤和資產收益率都是強化的。因此,綜合來看,銀行下調存量貸款利率的動力并不充足。不過不排除部分銀行,尤其是存量房貸規模較大的國有銀行,會以社會責任為導向,為了提振消費而降低存量房貸利率。

            艾振強進一步提示,“一刀切”下調存量房貸利率會帶來三個問題。

            一是如何界定存量,如果表態之前都算存量房貸,或導致近期新貸的本來就很低的房貸利率變得更低,會導致很多人對政策不滿;

            二是每個城市的房產政策調控力度不同,房貸利率存在差異,市場發生了變化,調控也要做相應的調整,“一刀切”就破壞了因城施策的基本原則;

            三是每個銀行的基本面不一樣,如果“一刀切”的話,部分實力較弱的銀行可能承受巨大的壓力。

            一位券商首席經濟學家表示,按照央行的表態,理論上(商業銀行)可以通過存量調利率或轉按揭,以此來降低房貸利率,但具體操作要有正式出臺的政策依據才行。

            明源不動產研究院首席研究員艾振強表示,由于每個城市的調控不同,其存量房貸利率也不同,因此央行統一要求銀行下調存量房貸利率的概率很低,銀行可以根據自身情況與客戶協商后下調。也就是說,存量房貸利率的是否下調要依據各地、各銀行不同的情況具體來執行。

            關鍵詞:利率,銀行,房貸,貸款,存量
            [責任編輯:小飛]
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