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            新一輪城中村改造開啟 規;蜻_萬億元
            2023年07月25日 10:26 來源:中國房地產報|我要評論 瀏覽字號:【
            [摘要]在當前經濟下行壓力凸顯,尤其是樓市持續降溫背景下,更大手筆的內需刺激政策來了。 7月21日,國務院總理李強主持召開國務院常務會議,審議通過《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》。 會議 ...

            在當前經濟下行壓力凸顯,尤其是樓市持續降溫背景下,更大手筆的內需刺激政策來了。

            7月21日,國務院總理李強主持召開國務院常務會議,審議通過《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》。

            會議指出,在超大特大城市積極穩步實施城中村改造是改善民生、擴大內需、推動城市高質量發展的一項重要舉措。

            這一文件是對中央會議精神的貫徹落實。就在4月28日,中共中央政治局會議明確提出,在超大特大城市積極穩步推進城中村改造。

            值得注意的是,本輪城中村改造,不可等同于2015年~2017年那輪棚戶區改造。當年的棚改浪潮席卷了整個中國,尤以三四線城市為重點區域,大拆大建是主要模式;本輪城中村改造則限定于超大特大城市,且不允許大拆大建。

            “要堅持穩中求進、積極穩妥,優先對群眾需求迫切、城市安全和社會治理隱患多的城中村進行改造,成熟一個推進一個,實施一項做成一項,真正把好事辦好、實事辦實。”文件要求。

            據國金證券研報,2020年至2022年,全國城中村改造市場規模分別為1.24萬億元、1.36萬億元和6559億元。此次政策發力下,我國城中村改造市場規模有望重回萬億元。

            不同于棚改

            此次文件提出,要堅持城市人民政府負主體責任,加強組織實施,科學編制改造規劃計劃,多渠道籌措改造資金,高效綜合利用土地資源,統籌處理各方面利益訴求,并把城中村改造與保障性住房建設結合好。

            要充分發揮市場在資源配置中的決定性作用,更好發揮政府作用,加大對城中村改造的政策支持,積極創新改造模式,鼓勵和支持民間資本參與,努力發展各種新業態,實現可持續運營。

            這意味著,此輪城中村改造不是開發商主導,而是由地方功能性國企主導;改造方向上,并非以商品住宅為主導,而是城中村改造與保障性住房建設結合;資金籌措上,鼓勵和支持民間資本參與,社會資本將成為有生力量;推進力度上,更強調穩妥,成熟一個推進一個。這些都與前一輪棚戶區改造有著明顯差別。

            更大的區別還在于,此次城中村改造范圍限于“超大特大城市”,而不像上一輪棚改那樣,無論城市大小均有涉及。

            根據住房和城鄉建設部于2022年10月公布的《2021年城市建設統計年鑒》,截至2021年末,全國共有超大城市(城區常住人口1000萬以上)8個,分別為上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津、武漢。全國特大城市(城區常住人口500萬以上1000萬以下)有11個,分別為杭州、東莞、西安、鄭州、南京、濟南、合肥、沈陽、青島、長沙、哈爾濱。

            據中信證券研究部測算,這19個超大特大城市商品房銷售額占全國市場份額的比重約37.2%。由于一線城市的城中村情況更加復雜,本輪改革可以說是“啃硬骨頭”的改革。

            根據國家統計局第七次人口普查數據,我國共有21個超大特大城市,其中過半城市已經對城中村改造制定了量化目標。廣發證券研報稱,粗略估計全國城中村改造年投資額可能為數千億元量級,“十四五”期間累計規?赡艹f億元。

            民生銀行首席經濟學家溫彬表示,新市民年輕人和外來人口,主要集中在超大特大城市,特別是在城中村。城中村又是這些城市發展最薄弱、短板最多的區域,通過推進城中村改造,將城中村改造與保障性住房建設結合好,不僅能解決發展不平衡、不充分的問題,還能激發消費潛力和內需,推動城市高質量發展。

            廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉解讀道,新時期的城中村改造絕對不是大拆大建,而是“留改拆增”,以保留利用為主,根據實體經濟和居民企業的需求,部分改變功能。拆除的比例主要是危房和公共短板確實特別嚴重的地方,同時還要增加公共服務設施。

            多地加緊布局 會催熱樓市嗎?

            今年以來,已有廣州、深圳、杭州、青島等城市相繼發布了城中村改造細則要求或支持性政策。

            2023年7月,廣州連續發布了《廣州市舊村莊舊廠房舊城鎮改造實施辦法 (征求意見稿)》和《廣州市城中村改造條例(征求意見稿)》,主要聚焦通過城中村改造加強住房保障和人才安居;推動城中村傳統產業轉型升級;加強歷史文化保護,留住鄉愁;加強樹木保護;補償安置和權益保障;拆遷補償爭議解決;鼓勵將集體用地轉為國有土地等領域。

            今年廣州計劃推進127個城中村改造項目(含46個續建項目,12個新開工項目,69個前期項目),重點推進17個城市更新項目,力爭完成2000億元城市更新固定資產投資目標。

            上海市市長龔正表示,要用10年時間完成上海“兩舊一村”改造,這件事再難也要解決。

            上海將2023年定為城中村改造出形象、出成效的一年,將新啟動“城中村”改造項目10個,改造老舊村民房屋不少于130萬平方米,受益村民不少于4000戶。目前上海還有城中村點位近700個,涉及11萬戶左右,計劃在2032年底全面完成城中村改造項目。

            武漢早在年初就已經把2023年定為“城市更新年”,并制訂了“三年城市更新計劃”。

            2021年11月3日,北京市城鄉接合部建設領導小組公布了《北京市“十四五”時期綠化隔離地區建設發展規劃》。根據這個規劃,北京“綠化隔離地區”將迎來大規模城中村改造。

            2022年4月30日,北京市又公布了《關于進一步加強第一道綠化隔離地區規劃建設管理的實施辦法》,強調“到2035年,北京一綠地區要確保全面實現城市化”。

            國泰君安研報顯示,在增量投資空間有限情況下,未來一二線城市房地產更新投資將居于主導地位。根據一二線城市房齡20年以上老舊小區占住房存量比例及更新投資單位成本測算,若全部按照老舊小區改造標準,則一二線城市更新投資體量至少2萬億元;若全部按照拆遷重建標準,則一二線城市更新投資體量最大接近13萬億元。

            此外,城中村改造還將帶動建筑材料、家用電器的需求,同時會帶動公共服務如醫療、快遞、便利店等設施的發展。2008年到2020年,全國各類棚戶區改造持續推進,帶動了有效投資和建材、裝修、家電等消費、促進了上下游相關產業發展,對穩增長發揮過積極作用。

            市場普遍關心的還有,此次城中村改造,是否會催生新一輪樓市暴漲?

            “新時期的城中村改造由地方功能性國企主導,以保障改造的公共屬性,避免房地產化。”李宇嘉表示,同時,鼓勵多方投資主體以經營性收入(而不是房地產銷售收入)參與,包括租賃收入、停車場、臨街商鋪、飯店食堂等,以彌補和覆蓋改造成本。房地產銷售收入并不占主導,只是其中一部分。

            “從短期拉動投資角度,無論是房地產開發還是基礎設施建設,本輪城中村改造的增量影響都將低于2015年前后。”中信證券分析師陳聰表示,但從高質量發展角度看,預計這輪城中村改造能解決長期問題,并十分有利于具備資產綜合運營能力的企業,及具備空間服務經驗的企業。該政策不僅驅動了一部分營建機會,更誕生了大量運營服務商機。

            “城中村改造,一方面是修復內需和消費潛力的必然選擇;另一方面也是引導和釋放內需的必然選擇。對于房地產來說,城中村改造能夠構建先租后買的消費新格局新模式,也能夠逐步讓新市民年輕人外來人口升級自己的住房消費,從而為商品房市場可持續發展創造條件。”李宇嘉表示。

            關鍵詞:改造,城中,城市,投資,超大
            [責任編輯:小飛]
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